Das BGB regelt unter den §§ 535 – 597 die Miet- und Pachtverträge. Weitere ergänzende Verordnungen und Urteile, wie zum Beispiel die Betriebskostenverordnung, ergänzen die vertragliche Gestaltung der Verträge.
Die gebräuchlichsten Vertragsformen für Immobilienmietverträge sind:
- unbefristeter Mietvertrag
- befristeter Mietvertrag
- Staffelmietvertrag
- Indexmietvertrag
Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist die Mietdauer nicht auf einen Zeitraum begrenzt. In der Regel findet man den unbefristete Mietvertrag bei Mietverträgen für Wohnraum.
Für den unbefristeten Mietvertrag gibt es keine besonderen Formvorschriften. Der Vertrag kann sowohl mündlich als auch schriftlich geschlossen werden, jedoch müssen sich die Vertragsparteien über das Mietobjekt, die Höhe des Mietzinses und den Vertragsbeginn einig sein. Wird ein unbefristeter Mietvertrag schriftlich geschlossen, so müssen die Vertragspartner den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB). Eine Mieterhöhung ist nur unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften gemäß § 558 BGB (Mietspiegel, Kappungsgrenze) zulässig. Ein unbefristeter Mietvertrag kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB durch den Mieter schriftlich gekündigt werden, dabei müssen keine Gründe für die Kündigung angegeben werden. Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann das Kündigungsrecht nur für maximal vier Jahren ausgeschlossen werden.
Bei einem befristeten Mietvertrag ist die Mietdauer bereits bei Abschluss des Mietvertrages begrenzt. Nach §126 BGB müssen die sogenannten Zeitmietverträge zwingend in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Dabei kann eine Befristung im Mietvertrag nur mit einem der im Gesetz geregelten Befristungsgründe geschlossen werden. So gelten laut §575 BGB nur folgende als Gründe:
- Eigennutzung
- Modernisierung und Baumaßnahmen
- Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen
Hat der Vermieter keinen oder einen anderen Grund als die im §575 BGB angegebenen Gründe bei Mietabschluss schriftlich genannt, so wird aus dem befristeten Mietvertrag ein unbefristeter Mietvertrag.
Eine Mieterhöhung ist bei einem Mietverhältnis, welches auf bestimmte Zeit geschlossen wurde, unzulässig, außer es wurde vertraglich anders vereinbart. Der befristete Mietvertrag endet automatisch zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt, eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn sowohl Mieter als auch Vermieter damit einverstanden sind und ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag geschlossen wird.
Heutzutage ist der Staffelmietvertrag nicht nur bei Gewerbevermietungen üblich, er findet sich nun auch immer öfter bei Wohnraummietverhältnissen. Grundlage für die Staffelmiete ist § 557a BGB. Hieraus ergibt sich, dass eine Staffelmietvereinbarung nur wirksam ist, wenn sie schriftlich erfolgt ist.
Weitere Bedingungen der Staffelung sind:
- Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen
- Die Miete muss sich mindestens einmal erhöht haben, damit der Mietvertrag ein Staffelmietvertrag ist
- Die Erhöhung der Miete muss konkret bestimmt sein
- Eine prozentuale Mieterhöhung ist unzulässig
- Die vereinbarte Staffelmiete darf nicht über 20 Prozent der ortsüblichen Miete liegen § 5 Abs. 2 WiStrG
Bei Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung bleibt jedoch der Mietvertrag rechtsgültig!
Der Mieter kann nach § 557a Abs. 3 BGB bis zu vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung verpflichtet werden, nicht ordentlich zu kündigen. Eine außerordentliche Kündigung ist jedoch immer möglich. Es muss genau ersichtlich sein, dass sich der Kündigungsausschluss nur auf die ordentliche Kündigung bezieht, da sonst der Kündigungsausschluss unwirksam ist.
Ein Mietvertrag kann auch noch nach Abschluss zu einem Staffelmietvertrag umgewandelt werden. Dafür ist jedoch die Zustimmung des Mieters zur Staffelmietvereinbarung nötig. Nach dem Ablauf der Staffelmietvereinbarung besteht der Mietvertrag weiter und Mieterhöhungen sind nur über ein Vergleichsmietenverfahren oder aus Gründen der Modernisierung möglich. Natürlich kann auch wieder eine erneute Staffelmiete vereinbart werden.
Ein Indexmietvertrag hat große Ähnlichkeit mit dem Staffelmietvertrag, denn die Miete wird auch hier regelmäßig erhöht. Allerdings steht bei einem Indexmietvertrag noch nicht fest in welchen Abständen sich die Miete um wie viel erhöht, denn dies ist anders wie bei der Staffelmiete vom Verbraucherpreisindex (VPI) abhängig.
Der VPI ist ein Preisindex für alle deutschen Privathaushale und wird vom Statistischen Bundesamt jährlich ermittelt. Die prozentuale Änderung dieses Indexes ist ausschlaggebend für die Mieterhöhung bzw. Mietsenkung.
Ein Indexmietvertrag beinhaltet folgende Grundlagen:
- Die Miete eines Indexmietvertrages muss laut § 557 b Abs. 2 BGB mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
- Eine Erhöhung kann ausschließlich nur auf den Verbraucherpreisindex Bezug nehmen, so ist der Mieter von unvorhersehbaren Mieterhöhungen geschützt.
- Außerdem erfolgt eine Mieterhöhung nicht automatisch, wenn sich der VPI erhöht, der Vermieter muss dem Mieter eine Mieterhöhung schriftlich mitteilen.
- Hingegen kann der Mieter bei einer Senkung des VPI auch schriftlich beim Vermieter eine Mietminderung durchsetzen.
Wichtig zu wissen ist auch, dass bei einem Indexmietvertrag das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Vertragsseiten ausgeschlossen werden kann, egal ob der Vertrag befristet oder unbefristet geschlossen wird.
Gerne beraten wir Sie auch persönlich Auskunft über die verschiedenen Vertragsformen. Wir freuen uns auf Ihren Anruf!
